부동산 계약은 내 전 재산이 오가는 중대한 일입니다. 하지만 여전히 많은 분이 공인중개사가 뽑아주는 종이 한 장만 믿고 덜컥 도장을 찍습니다. 냉정하게 말씀드려서, 내 돈은 남이 지켜주지 않습니다. 계약 전, 중도금 지급 전, 잔금 지급 전, 그리고 전입신고 당일까지 최소 4번 이상 내 손으로 직접 확인해야 하는 것이 바로 '등기부등본(등기사항전부증명서)'입니다.
이 서류는 해당 집의 '신분증'이자 '건강검진표'입니다. 집주인이 진짜 주인인지, 빚은 얼마나 있는지, 압류당할 위험은 없는지 모든 비밀이 담겨 있습니다. 오늘 이 글에서는 인터넷으로 1분 만에 등기부등본을 발급받는 방법부터, 법률 용어가 낯선 분들을 위해 [표제부/갑구/을구]를 해석하여 깡통전세를 피하는 공식까지 완벽하게 전수해 드리겠습니다. 700원 아끼려다 수억 원 잃지 마시고, 반드시 정독하십시오.
📌 부동산 등기부등본 완전 정복
- 1. 발급 방법: 인터넷등기소 PC/모바일 1분 발급 가이드
- 2. 표제부(집의 정보): 불법 건축물(위반건축물) 구별법
- 3. 갑구(주인 정보): 신탁등기, 가압류, 가등기 등 '빨간불' 체크
- 4. 을구(빚 정보): 근저당권 채권최고액과 안전 비율 계산
- 5. 필수 팁: "이것" 안 보고 계약하면 100% 당합니다
1. 어디서 뽑나요? 인터넷 등기소 활용법
동사무소(주민센터)에 가셔도 되지만, 무인민원발급기나 인터넷을 이용하는 것이 훨씬 빠르고 간편합니다. 정식 명칭은 '대법원 인터넷등기소'입니다.
🖥️ 발급 채널 및 비용
- PC/모바일: 대법원 인터넷등기소 홈페이지 또는 앱
- 비용: 열람용 700원 / 발급용(제출용) 1,000원
- 준비물: 회원가입 필요 없음 (비회원 로그인 가능), 결제 수단(카드, 휴대폰 등)
⚠️ 발급 시 주의사항 (매우 중요)
열람하실 때 반드시 옵션에서 [말소사항 포함]을 선택하셔야 합니다. 기본값인 '유효사항'만 보면 과거에 압류가 걸렸다가 풀린 기록이나, 집주인이 얼마나 자주 바뀌었는지 등의 '집의 역사'를 알 수 없습니다. 과거에 사고가 많았던 집은 피하는 것이 상책이므로, 꼭 말소사항까지 포함하여 전체 내역을 확인하십시오.
지금 계약하려는 그 집, 안전한지 궁금하신가요? 700원이면 1분 만에 모든 진실을 확인할 수 있습니다. 미루지 말고 바로 열람해 보십시오.
2. 등기부등본 해부 1 : 표제부 (집의 겉모습)
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 첫 번째 장인 [표제부]는 건물의 주소, 면적, 용도 등 팩트가 적혀 있는 곳입니다.
🔍 체크 포인트 1: 주소 일치 여부
내가 계약하려는 집의 주소(동, 호수)와 등기부상 주소가 토씨 하나 틀리지 않고 정확히 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 다가구 주택이나 쪼개기 건물의 경우 호수가 섞여 있는 경우가 있어 주의가 필요합니다.
🔍 체크 포인트 2: 용도 확인 (근린생활시설 주의)
'건물 내역' 란을 보십시오. 아파트나 빌라(다세대)라면 '공동주택'이라고 적혀 있어야 합니다. 만약 '근린생활시설', '고시원', '사무소' 등으로 적혀 있다면 불법 개조된 주택일 확률이 높습니다. 이런 집은 전세보증보험 가입이 불가능하고, 전세 대줄도 나오지 않습니다. 겉모습이 아무리 깨끗한 신축 빌라라도 서류상 용도가 다르면 계약하시면 안 됩니다.
3. 등기부등본 해부 2 : 갑구 (소유권, 주인의 정체)
가장 중요한 [갑구]입니다. 이 집의 주인이 누구인지, 소유권에 문제가 없는지 보여줍니다.
✅ 소유자 확인
등기부상 소유자의 이름과 주민등록번호 앞자리가, 나와 계약하러 나온 집주인의 신분증과 일치하는지 대조하십시오. 대리인이 나왔다면 인감증명서와 위임장을 반드시 요구해야 합니다.
🚨 절대 계약하면 안 되는 '빨간 글씨'
갑구에 아래와 같은 단어가 보인다면 뒤도 돌아보지 말고 나오셔야 합니다.
- 가압류 / 압류: 집주인이 빚을 갚지 않아 채권자가 집을 잡은 상태입니다.
- 가등기: 소유권이 언제든 다른 사람에게 넘어갈 수 있는 상태입니다.
- 가처분: 소유권 분쟁 중이라 집을 팔거나 처분할 수 없는 상태입니다.
- 경매개시결정: 이미 경매가 시작된 집입니다.
- 임차권등기명령: 이건 정말 중요합니다. 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 "나 돈 받을 거 있다"라고 등기부에 박아놓고 이사 간 흔적입니다. 보증금을 상습적으로 떼먹는 집주인이라는 확실한 증거입니다.
👿 최악의 함정: '신탁' 등기
소유자 이름에 개인이 아닌 'OO신탁주식회사'라고 적혀 있다면? 100% 주의하셔야 합니다. 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘기고 돈을 빌린 경우입니다. 이때는 등기부상 소유자인 신탁회사의 동의 없이 원래 집주인과 계약하면 그 계약은 무효이며, 보증금을 한 푼도 돌려받지 못합니다. "내 집 맞다"는 집주인 말만 믿고 계약했다가 쫓겨나는 '신탁 사기'가 바로 이것입니다.
혹시 갑구에 모르는 용어가 있거나 신탁등기가 되어 있나요? 그렇다면 전문가에게 해당 등기가 무엇을 의미하는지 해석을 요청하거나, 안전한 매물인지 다시 한번 검증해야 합니다.
4. 등기부등본 해부 3 : 을구 (빚과 깡통전세)
[을구]는 소유권 이외의 권리, 즉 '빚'을 보여줍니다. 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 얼마나 돈을 빌렸는지 확인하는 곳입니다.
💰 근저당권 설정과 채권최고액
주로 '근저당권설정'이라는 항목이 보일 겁니다. 여기서 확인해야 할 숫자는 '채권최고액'입니다. 보통 실제 빌린 돈의 120%~130%로 설정됩니다. 경매로 넘어갔을 때 은행이 1순위로 가져가는 돈이 바로 이 금액입니다.
🧮 깡통전세 피하는 안전 공식
내 보증금을 지키려면 아래 공식을 대입해 보십시오.
- 70% 이하: 비교적 안전
- 80% 초과: 위험 (깡통전세 진입)
- 90% 초과: 계약 금지 (경매 넘어가면 보증금 회수 불가)
예를 들어 시세 3억짜리 집에 빌린 돈(채권최고액)이 1억 5천만 원 있고, 내 전세금이 1억 5천만 원이라면? 합계 3억 원으로 집값의 100%입니다. 이런 집은 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 다 못 받게 됩니다. 전세보증보험 가입도 거절됩니다.
팁: 을구가 '기록사항 없음'으로 깨끗하다면 가장 좋겠지만, 빌린 돈이 있다면 잔금 지급일에 전액 상환하고 등기를 말소하는 조건(동시이행)으로 특약을 넣고 계약하셔야 합니다.
안전한 전세 계약을 위해서는 내 보증금과 융자를 합친 금액이 적정 수준인지 계산해 봐야 합니다. 깡통전세 계산기를 통해 위험도를 미리 진단해 보십시오.
마무리하며: 발급 시점도 중요합니다
마지막으로 정말 중요한 팁을 하나 더 드립니다. 등기부등본은 '살아있는 생물'입니다. 어제는 깨끗했던 등기부에 오늘 갑자기 빌린 돈이 생길 수도 있습니다.
따라서 등기부등본은 한 번만 떼보고 마는 것이 아니라, ① 계약금 넣기 전, ② 잔금 치르기 전, ③ 전입신고 당일 이렇게 최소 3번은 떼보셔야 합니다. 집주인이 잔금 날 몰래 돈 빌리는 것을 막기 위해, 특약 사항에 "잔금일 익일까지 등기부 상태를 현 상태로 유지한다"라는 문구를 넣는 것도 잊지 마십시오. 오늘 알려드린 내용을 무기 삼아 소중한 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다.
